באוצר מתכננים: ביטול הטבת מס למאות אלפי בעלי דירות
רקע כללי
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין והוא מכניס לקופת המדינה מיליארדי שקלים בכל שנה. מס זה נגזר מההפרש בין המחיר שבו נמכר הנכס למחיר שבו נרכש הנכס (צמוד למדד).
המס הוא בגובה 25%, בדומה למס רווחי הון.
מה היה עד כה?
עד ל-31 בדצמבר 2013, מי שהחזיק ביותר מדירת מגורים אחת, קיבל פטור על תשלום מס שבח, אם לא מכר דירה אחרת בארבע השנים האחרונות שלפני המכירה. לא משנה כמה דירות מגורים היו בבעלותו ולא משנה מה היה סכום המכירה.
מתאריך 1 לינואר 2014 מכירת דירה שנייה ומעלה תחייב בתשלום של 25% מהרווח (השבח) על הדירה הנוספת לאחר מכירתה, גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת הדירה הראשונה.
את החישוב של הרווח (השבח) מהמכירה עורכים על ידי חישוב רגיל של ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה המותאמת למדד.
הטבת מס שבח לינארי
כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה (דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים) כל השבח עד ליום 1 בינואר 2014 יהיה פטור ממס, וכל השבח מיום 1 בינואר 2014 יהיה חייב בסך 25% מס שבח.
כיצד יש לחשב מס שבח לינארי?
מס שבח לינארי חל רק על נכס שנרכש לפני ה-1 בינואר 2014 והוא מתבצע כך:
יש לספור את מספר הימים שעברו מהיום שבו הנכס נרכש ועד ליום שבו הוא נמכר. את המספר מחלקים לשניים.
התקופה הראשונה כוללת את מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ל-31 בדצמבר 2013,
התקופה השניה כוללת את הימים שעברו מה-1 בינואר 2014 ועד יום המכירה.
ההפרש בין מחיר הרכישה של הקונה לבין מחיר מכירת הדירה, מחולק באופן יחסי בין שתי תקופות הזמן שלעיל.
על התקופה הראשונה יהיה מס שבח של 0% ועל התקופה השנייה משלמים מס שבח של 25%.
כאמור, מדובר בהטבת מס אך ורק עבור "דירת מגורים מזכה" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים – כלומר שיש בה חיבור לתשתיות מים, חשמל, מקלחת ומטבח, והיא מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים (למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה).
מה השינוי שמציע כעת האוצר?
כעת האוצר מציע לבטל את חישוב המס הליניארי, ולקבוע שהמס ייגבה גם על התקופה שלפני 2014, באופן הדרגתי:
החל משנת 2026, בכל שנה שיעור המס יעלה ב-5% עד שנת 2030 שבה המס יגיע לשיעורו המקסימלי - 25%.
מהי המשמעות בפועל?
ניקח לדוגמה דירה שרכש אדם בשנת 2000, במיליון שקל. בשנת 2030 הוא יבקש למכור אותה בשלושה מיליון שקל. ה"שבח" (הרווח ממכירת הדירה) הוא בסך 2 מיליון שקלים (אגב, בפועל החישוב נעשה על השבח הריאלי, כלומר בניכוי אינפלציה). במצב הקיים היום, בעל הדירה ישלם 25% מס שבח רק על 16 שנים (משנת 2014 והלאה), כלומר 267 אלף שקל. אבל אם הצעת האוצר תתקבל, בעל דירה כזה אמור לשלם מס על כל 30 השנים שחלפו מאז רכישת הדירה - כלומר 500 אלף שקלים!
אם ההצעה תעבור, מה יהיו ההשלכות על השוק?
באוצר מעריכים כי עדכון מס השבח והכבדתו על בעלי דירות ותיקים צפויה ליצור גל של מכירות, שיגביר את היצע יחידות הדיור בשוק היד שניה. בעלי דירות יבקשו לנצל את תקופת ההתארגנות עד 2026, כדי למכור נכסים בלי לשלם מס שבח מורחב.
מומחי מס ופרשנים פוליטיים מעריכים כי הסיכויים להעברת נושא עדכון מס השבח אינם גבוהים, אבל "אם התוכנית תצא לפועל, מדובר יהיה במכה אדירה לשוק הדירות להשקעה בישראל".
